財産を生前贈与しよう、と決めたものの、何をどうしたらいいのやら分からない……。
生前贈与のできる財産は、現金のほか、絵画や宝石といった動産、土地や建物などの不動産まで、多岐にわたります。
中でも、不動産の場合は手から手へと即座に渡せるものではなく、登記が絡んでいるので、複雑そうに感じられるかもしれません。
このような不動産を生前贈与したい場合、どういった手続きが必要になるのか、またそのメリットやデメリット、注意点について見ていきましょう。
登記とは？
登記とは、次のように不動産などの財産に関わる権利を登記簿に記載することを指しています。
- 土地や建物などの所在
- 面積
- 所有者の住所
- 氏名
など
また、登記簿は、1筆の土地（土地登記簿上の1個の土地）や1個の建物ごとに作成されます。
このうち、「表題部」には所在の地番や、土地や床の面積などの詳細が記録されているのです。
なお、「権利部」には所有者に関する事項や抵当権などについて記録されています。
ちなみに、登記簿は公的な帳簿のため、一般に公開され、その権利などが誰にでも分かるようになっているのです。
生前贈与の登記移転の方法について
生前贈与によって、土地や建物の登記を移転するには、名義変更を行うことになります。
そのためには、申請書と必要書類を準備し、法務局へ提出する作業が必要です。
必要書類は、不動産の権利証、不動産の登記簿謄本、贈与者の印鑑登録証明書、受贈者の住民票、登記原因証明情報（贈与契約書）、固定資産評価証明書です。
申請書については、必要とされる情報の記載があれば、特に書式等の指定はありません。
登記の目的や原因、権利者や義務者、課税価格や登録免許税、不動産の表示などについて記したものを作成してください。
法務局での申請手続きが済み、名義変更が完了すれば、土地・建物の権利証が発行されます。
生前贈与による登記移転のメリットについて
生前贈与によって不動産の登記移転をするメリットは、３点あります。
1.贈与する相手を決められる
生前贈与の場合は、贈与者の自由意思と希望によって、その不動産を受け取る者を決めることができます。
生前贈与をせず、遺言の用意もなければ、相続人同士で遺産分割協議をすることになります。
この際に遺産トラブルになる事態も考えられますが、生前贈与であればそのような問題が生じません。
2.手続きが短い期間で終わる
2つ目は、死後の遺産分割協議に比べて、生前贈与による登記移転手続きが短い期間で済む点です。贈与契約書を作成し、不動産の所有権移転登記をするだけで手続きが完了します。
3.節税効果がある
相続財産が減り、相続税の節税につながります。
その分、生前贈与による贈与税の対象となりますが、年間110万円までの基礎控除を利用することもできます。
たとえば毎年、不動産のうち110万円分を生前贈与し続けると、数年後には対象とする不動産の全体を受け渡すことができるのです。
生前贈与による登記移転のデメリットについて
生前贈与によって登記移転をするデメリットとして不動産を生前贈与すると、その分の税金が課税され、手続き費用も必要となる点です。
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登記移転でかかる税金
- 1.贈与税
- 2.不動産取得税
課税される贈与税が高額となり、相続税を超えるほどになるのであれば、生前贈与をするメリットのうちの1つが消滅してしまいます。
前もって、贈与税の控除の制度などを確認しておきましょう。
不動産取得税は、不動産の課税標準額の4%として算出されるものです。
生前贈与による登記移転で注意したいこと
これまで見てきた不動産の生前贈与ですが、実は特例があります。
相続時精算課税制度では、贈与する者が亡くなった際に、贈与税の課税対象となるのです。
このため、税金を納める時期を遅らせることができます。
この制度には条件があり、被相続人が60歳以上で、子か孫に対する、2500万円分までの贈与が非課税対象となります。
注意したいのは、この制度を利用すると、110万円の控除制度は使えなくなるということです。
どちらの制度を利用するのか、事前によく検討しておきましょう。
さらにもう1つ、土地の贈与に伴って非課税となる特例があります。
20年以上の婚姻期間のある夫婦の間で、土地の価格2000万円までの場合です。
ただし、贈与の翌年に、忘れずに確定申告手続きを取りましょう。
また、生前贈与した不動産に関わる税金の納付時期に合わせた資金繰りにも気をつけておきたいところです。
さいごに
さまざまなメリットも多い、生前贈与による不動産の移転登記。
どのような制度や特例などを利用して取り行うのか、十分な検討をした上で手続きを進めていきたいものです。
登記の移転手続きは、もちろん個人が行うこともできますが、申請書を作成したり、申請書に添付する必要書類をすべて取りそろえたりするなど、実際に手配するには、それなりの時間と労力が要るものです。
無用のトラブルを避け、スムーズな不動産の生前贈与をするために、税理士や司法書士などの専門家に相談してみるのも一つの方法です。
